Comisión, IVA, costos de cierre, impuesto de ganancias de capital y retención al vender una propiedad en Costa Rica, con dos escenarios de lo que recibe el vendedor.
Vender bienes raíces en Costa Rica implica costos de transacción, honorarios legales y obligaciones tributarias específicos. Para estimar con precisión lo que recibirá neto, debe considerar la comisión inmobiliaria, el impuesto al valor agregado (IVA), los costos de cierre y el impuesto sobre ganancias de capital.
Este es un desglose de los principales costos de vender una propiedad en Costa Rica. Las tarifas y reglas cambian, así que tome las cifras como guía y confírmelas con un abogado o contador costarricense antes de decidir.
Resumen rápido: el costo total de vender
Como guía aproximada, la comisión, el IVA y la parte del vendedor en los costos de cierre suman cerca del 9% del precio de venta. El impuesto sobre ganancias de capital, donde aplica, y los costos de disolución de la sociedad se suman aparte, así que el total puede ser mayor.
1. Comisión inmobiliaria e IVA
La comisión inmobiliaria estándar en Costa Rica es de aproximadamente 6% del precio de venta acordado. Es negociable y se establece en su contrato de listado.
- La tarifa de comisión: aproximadamente 6%.
- Impuesto al valor agregado (IVA): se aplica un IVA del 13% al monto de la comisión, no al valor de la propiedad.
Ejemplo: en una venta de $500,000, la comisión es de ~$30,000 y el IVA del 13% suma ~$3,900, para un total de ~$33,900.
2. Costos de cierre compartidos
Los costos de cierre en Costa Rica suelen cotizarse en aproximadamente 4.4% del valor de la transacción. Incluyen impuestos de traspaso, honorarios notariales, timbres de registro y comisiones de escrow.
- Práctica estándar: los costos de cierre se dividen tradicionalmente 50/50 entre comprador y vendedor.
- La parte del vendedor: el vendedor suele pagar cerca de 2.2%.
Nota de negociación: una oferta por el precio completo normalmente implica la división 50/50, mientras que a un comprador que ofrece menos del precio pedido se le puede pedir que cubra más, incluso todos, los costos de cierre. La división es negociable y algunos vendedores y compradores reparten los rubros de otra forma, así que deje por escrito en el contrato de compraventa quién paga cada costo.
3. Impuesto sobre ganancias de capital
El impuesto sobre ganancias de capital se aplica siempre que una propiedad se vende con utilidad. Fue introducido por la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas (Ley N.º 9635), vigente desde el 1 de julio de 2019, y se aplica por igual a residentes y no residentes sobre activos de fuente costarricense, como bienes inmuebles, acciones y valores.
Categoría A: vivienda habitual
- Exenta: una propiedad generalmente está exenta del impuesto sobre ganancias de capital si ha sido la residencia principal y domicilio fiscal del vendedor durante al menos los tres años inmediatamente anteriores a la venta. Es un requisito de duración, no una prueba de días al año.
- Límite de frecuencia: la exención generalmente solo puede usarse una vez cada tres años, para evitar el uso especulativo o repetido.
- Propiedad corporativa: la exención también puede aplicar si la propiedad está a nombre de una sociedad (S.A. o SRL) y se usa demostrable y exclusivamente como residencia principal de los accionistas.
- Propiedad heredada: los bienes inmuebles recibidos por herencia también están exentos de este impuesto, aparte de la regla de vivienda habitual.
Categoría B: propiedades de inversión, lotes y segundas viviendas
Si la propiedad no es una vivienda habitual que califique, el vendedor debe elegir entre dos formas de calcular el impuesto:
- La regla del 2.25% (tarifa fija sobre el precio bruto de venta). Disponible solo para propiedades adquiridas antes del 1 de julio de 2019 y solo para la primera venta de esa propiedad después de esa fecha. El vendedor paga un 2.25% fijo del precio total de venta, sin importar la utilidad real. La elección es generalmente irrevocable por propiedad: una vez usada, la propiedad ya no puede venderse en el futuro con la opción transitoria del 2.25%.
- La regla del 15% (ganancia neta). Obligatoria para propiedades adquiridas después del 1 de julio de 2019 y, en general, la regla por defecto. El vendedor paga 15% de la utilidad neta: el precio de venta menos el precio de compra original, ajustado, más las mejoras de capital documentadas, los honorarios notariales y otros costos deducibles.
Consejo: la opción de tarifa fija del 2.25% tiende a favorecer a los vendedores con ganancias grandes y difíciles de documentar, por ejemplo un terreno comprado hace décadas a un precio muy bajo, ya que el 2.25% del precio total puede ser mucho menor que el 15% de la ganancia real. Los vendedores con una apreciación modesta, o con buena documentación de su costo de adquisición y mejoras, suelen salir mejor con el método del 15% sobre la ganancia neta.
Retención a no residentes (aparte del impuesto final)
Sea cual sea el método aplicable, cuando el vendedor es un extranjero no domiciliado (no residente), el comprador está obligado por ley a retener el 2.5% del precio bruto de venta en el cierre y remitirlo a Hacienda (el Ministerio de Hacienda) como pago adelantado a cuenta del impuesto final sobre ganancias de capital del vendedor. Si el monto retenido excede el impuesto realmente adeudado según el cálculo del 15% o del 2.25%, el vendedor puede solicitar la devolución de la diferencia.
El impuesto sobre ganancias de capital se autodeclara y se paga con el formulario D-162. La retención a no residentes se reporta aparte, con el formulario D-103.
4. Costos de disolución de la sociedad (si aplica)
Muchas propiedades en Costa Rica se tienen por medio de una sociedad, como una S.A. o SRL. Si vende la propiedad y luego quiere liquidar o cerrar la sociedad, los honorarios del abogado y los impuestos corporativos de la disolución suelen costar alrededor de $1,000. Pida una cotización a su abogado.
Las cuentas reales: lo que recibe el vendedor
Estos dos escenarios aplican los porcentajes anteriores. Son aproximados y solo ilustrativos, no una cotización ni un cálculo tributario.
Escenario 1: venta de una propiedad de $500,000
Supuestos: califica como vivienda habitual, propia y ocupada como domicilio fiscal durante tres o más años, por lo que está exenta del impuesto sobre ganancias de capital; costos de cierre divididos 50/50.
| Concepto | Cálculo | Costo aproximado (USD) |
|---|---|---|
| Precio bruto de venta | – | $500,000 |
| Comisión del corredor | 6% de $500,000 | ~$30,000 |
| IVA sobre la comisión | 13% de $30,000 | ~$3,900 |
| Costos de cierre del vendedor | 2.2% de $500,000 | ~$11,000 |
| Disolución de la sociedad | Tarifa fija | ~$1,000 |
| Total de honorarios y costos | – | ~$45,900 |
| Neto para el vendedor | Bruto menos total de honorarios | ~$454,100 |
Escenario 2: venta de una propiedad de $300,000 (inversión, adquirida antes de 2019, con la tarifa fija del 2.25%)
Supuestos: no es vivienda habitual; adquirida antes del 1 de julio de 2019; el vendedor elige la opción única de tarifa fija del 2.25% de ganancias de capital; costos de cierre divididos 50/50.
| Concepto | Cálculo | Costo aproximado (USD) |
|---|---|---|
| Precio bruto de venta | – | $300,000 |
| Comisión del corredor | 6% de $300,000 | ~$18,000 |
| IVA sobre la comisión | 13% de $18,000 | ~$2,340 |
| Costos de cierre del vendedor | 2.2% de $300,000 | ~$6,600 |
| Impuesto sobre ganancias de capital | 2.25% de $300,000 (tarifa fija) | ~$6,750 |
| Disolución de la sociedad | Tarifa fija | ~$1,000 |
| Total de honorarios y costos | – | ~$34,690 |
| Neto para el vendedor | Bruto menos total de honorarios | ~$265,310 |
Este escenario incluye una línea de impuesto sobre ganancias de capital para una propiedad no exenta. La obligación real depende de las circunstancias individuales: calcule siempre ambos métodos, el del 2.25% y el del 15%, para ver cuál es más favorable antes de elegir. Ninguno de los escenarios incluye la cancelación de una hipoteca, si la hay.
Lecturas relacionadas: nuestras guías de servicios de escrow y de concesiones frente al mar, y de financiamiento bancario si su comprador necesita hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el impuesto sobre ganancias de capital en Costa Rica?
¿Qué hace que una propiedad califique como “vivienda habitual” para la exención?
¿Puedo usar la opción de tarifa fija del 2.25% más de una vez sobre la misma propiedad?
¿Está gravada la comisión inmobiliaria?
¿Se pueden negociar los costos de cierre?
¿Piensa vender?
Podemos valorar su propiedad, explicarle los costos y llevar la venta desde la publicación hasta el cierre. Cuéntenos sobre su propiedad y le daremos una opinión honesta del precio y de lo que puede esperar recibir.
Este artículo es de carácter informativo general y no constituye asesoría legal, tributaria ni financiera. La normativa tributaria costarricense está sujeta a cambios y las circunstancias individuales varían; las tarifas, exenciones y honorarios son indicativos. Consulte a un abogado costarricense autorizado o a un contador público autorizado antes de tomar decisiones sobre la venta de una propiedad.
